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楼房住户怎样维护自己的权利 (案例剖析)  

2006-04-08 08:10:56|  分类: 法律案例解析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房产物业管理合同纠纷案剖析


     

         一、案件基本事实

     2002年,汤原县林业局建综合楼一栋,该楼竣工后,林业局将住宅部分楼房售出。2002年8月31日,汤原县林业局与佳木斯光大物业公司(以下简称光大物业公司)签订房屋委托管理协议,协议约定:汤原林业局将综合楼交给光大物业公司进行物业管理。光大物业公司负责该楼的供水、供电设备设施的管理、维修和更新等费用及收费,并负责住宅环境卫生、安全保卫、园林绿化等。供热费收费标准按县开发楼标准收取,物业管理费按每平方米1.8元/年收取。光大物业公司应当按国家、省、市、县物业管理规定对房屋进行管理和维修,托管期限为20年。未售出的楼房和办公楼的各项费用由林业局承担,其它由各住户承担。光大物业公司于2002年9月1日接管了林业综合楼,在合同履行过程中,光大物业公司将林业综合楼的物业管理全部交给汤原分公司。2003年4月,该楼的全体业主通过选举产生了汤原县林业综合楼业主委员会(以下简称业主委员会)。在委托管理协议履行过程中,业主委员会认为物业公司未按协议完全履行,存在诸如履行合同的一方改变为该物业公司的分公司,其管理人员不具备相应资质、存在极大安全隐患,不尽维修义务、锅炉水与饮用水混水,多收费,服务水平低,虚假宣传等问题,直接影响了各业主的生活质量,致使合同目的不能实现。为此,业主委员会召开业主大会征得业主同意后,以原告的主体身份,于2003年8月5日起诉到汤原县人民法院,要求依法解除委托管理合同。

     二、汤原法院一审及再审情况

     汤原法院一审认为,该案应当适用《物业管理条例》的有关规定,业主委员会具有合法地位,可以作为原告提起诉讼。林业局与光大物业公司签订的委托管理合同合法有效,应受法律保护,对各业主均具有约束力。但光大物业公司在合同履行过程中,将林业综合楼的物业管理全部交给分公司管理,而其分公司不具备资质证书,管理人员均不具备物业从业人员岗位证书,锅炉工均没有司炉证,不具有专业技能,存在安全隐患。而且在合同履行过程中,存在不尽维修义务、不解决锅炉水与饮用水混水、违规收费、为节约成本降低供暖电机功率等违约事实。并且双方签订的是一份委托合同,根据合同法的规定,委托合同的双方当事人可以随时解除合同,现原告业主委员会要求解除合同,被告光大物业公司不同意解除合同,双方又均不同意调解,致使合同目的无法实现。据此,汤原法院一审判决:解除汤原县林业局与光大物业公司签订的房屋委托管理协议,光大物业公司在判决生效后将该楼的全部管理资料交接给原告业主委员会。

     判后,双方当事人均未上诉,判决已经发生法律效力。佳木斯市人民检察院向佳木斯市中级法院对该案提出抗诉,抗诉理由为:根据《物业管理条例》第16条的规定,业主委员会成立应当向房地产管理部门备案。而林业综合楼业主委员会未经备案,法院认为业主委员会具有诉讼主体资格属认定事实错误。

     中院指令汤原法院进行再审,汤原法院另行组成合议庭对该案进行了再审。再审中争议的问题是业主委员会是否具备主体资格。汤原法院再审认为:由于光大物业公司在原审中对林业局提供的63张选票真实性没有异议,再审中提供的证据不足以全部推翻63张选票的真实性。由于业主委员会成立于《物业管理条例》实施之前,故业主的概念应当适用当时生效的《城市新建小区管理办法》,按照该办法规定,业主的概念包括房屋承租人和使用人。业主委员会的成立虽未经行政主管部门的指导和监督,也未到有关部门备案,但根据有效选票可以代表广大业主,具备必要的民事权利和民事义务,符合民事诉讼法关于“其他组织”的规定,可以作为本案的原告参加诉讼,有权与被委托方光大物业公司解除委托合同。由于光大物业公司在履行合同期间所发生的缺陷,致使业主不愿继续接受光大物业的管理和服务,在这种情况下,难以实现合同目的,不利于维护正常的社会秩序,所以本案所涉的物业管理合同应当解除,抗诉机关的抗诉理由不成立,故判决维持原审判决。

     三、佳木斯中级法院裁判要旨

     汤原法院再审判决后,光大物业公司不服提出上诉,上诉理由为:原审认定业主委员会符合“其他组织”的规定有误,林业局的选票无公章,原审判决适用法律有误。

     佳木斯中院审判监督二庭经审理认为:原审判决认定的案件事实是正确的。由于汤原县林业局已经授权业主委员会解除其与光大物业公司签订的物业管理合同,应当视为汤原县林业局对林业综合楼业主委员会成立的认可,也应视为对其选票的认可。业主委员会作为原告起诉也并无不当。原审在认定业主委员会的竞争机制是适用当时生效的《城市新建小区管理办法》,由于物业管理合同的履行期限已跨越了《物业管理条例》的实施之日,且本案在审理时该条例已经生效,所以《物业管理条例》可以作为本案的审理依据,原审不存在适用法律错误的问题。光大物业公司的上诉理由不成立,故判决驳回上诉,维持原判。

     四、对本案所涉法律问题的剖析。

     综合本案一审、再审及上诉审程序中双方当事人的观点,主要涉及以下几个方面的问题:

    1、《物业管理条例》的适用范围问题

     对于物业管理合同,在我国的合同法分则中没有明文规定。在《物业管理条例》实施前,审理物业管理合同基本上是适用合同法总则及1994年3月23日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》,审判实践当中很难操作。相对来讲,《物业管理条例》规定的比较详尽,基本上能解决实际当中涉及物业管理纠纷的有关问题。但对《物业管理条例》的适用范围问题,因条例中未有明确规定,所以在审判实践中对其适用有着不同的观点。在本案法律适用上,业主委员会认为应当适用《物业管理条例》或1994年3月23日建设部发布的《城市新建小区管理办法》;光大物业公司则认为应当依据市政府和汤原县政府的有关文件。法院认为:该类问题既然行政法规有明确规定,就应该严格依据已生效的行政法规的规定。市政府和汤原县政府的有关物业管理的文件不具有法律法规的性质,且地方政府性文件不能对抗国务院行政法规,故此本案不能适用市政府和汤原县政府有关物业管理文件。虽然国务院发布的《物业管理条例》中明确规定,该条例从2003年9月1日起施行,但对于条例实施前签订的物业管理合同应当区别对待。《物业管理条例》实施以前成立的合同,发生纠纷起诉到法院的,适用当时的法律规定。当时没有法律规定的,可以适用条例的有关规定;合同成立于条例实施之前,但合同约定的履行期限跨越了《物业管理条例》实施之日,因履行物业管理合同发生的纠纷,应当适用《物业管理条例》的有关规定。

    2、业主委员会的合法性问题

    业主委员会认为其是经业主选举产生的,而且到管理部门去办理了登记备案手续,只是因为管理部门未开展业务才没有办理相关手续,所以业主委员会的成立合法;光大物业公司认为根据市政府和汤原县政府的有关文件规定,成立业主委员会应当由物业公司参与,并且必须办理备案手续,而林业综合楼业主委员会未经备案,所以林业综合楼业主委员会的成立不合法。法院认为:根据《物业管理条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”从中可以看出,业主大会及业主委员会的成立主要是靠业主的选举,房地产主管部门只是起指导作用,只要是各业主的真实意思表示,房地产主管部门无权干涉各业主的权力;而且《物业管理条例》第16条虽然规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。但这条所规定的备案制度,与企业成立所需要的工商登记制度有着本质的区别,因为业主委员会是通过选举产生、代表全体业主行使权利的一种群众自治性组织,所以这种备案制度只是房地产主管部门的一种行政管理行为,在《物业管理条例》中未明确规定登记是业主大会及业主委员会的合法要件、不登记就不合法的情况下,不应当将是否登记作为衡量业主大会及业主委员会的合法资格的要件,而关键应看是否经过全体业主的选举,是否代表了业主的真实意思表示,只要选举程序合法,那么选举出的业主委员会就应当认定为合法。本案中,林业综合楼的业主通过划选票的形式选举产生业主委员会,被告对原告提供的选票无异议,从而可以认定,该业主委员会的产生是业主的真实意思表示,所以林业综合楼业主委员会具有合法地位。

    3、业主委员会的诉讼主体资格问题

    业主委员会认为其成立合法,代表广大业主行使权利符合法律规定,所以业主委员会具备诉讼主体资格;光大物业公司认为,业主委员会的成立不合法,所以其不具备诉讼主体资格。法院认为:根据《物业管理条例》第21条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的物业服务合同。”从中可以看出,建设单位与物业公司签订的委托管理合同只是一个前期物业服务合同,在本案中,林业局与光大物业公司签订的委托管理合同中约定的双方权利义务与各业主有直接利害关系,各业主入住后,大多均按照这份合同履行,应当视为对这份合同的默认。至此,这份合同的主体实际上已经外延,委托方的主体已经扩大为全体业主,该合同对全体业主与物业公司已产生了约束力。在合同履行过程中,该楼的业主通过选举产生了业主委员会。根据《物业管理条例》第15条的规定,业主委员会应当履行监督物业管理企业履行合同的职责及业主大会赋予的其它职责。业主委员会作为业主选举产生的代表全体业主行使权利的群众自治性组织,与物业管理企业因各业主的共同利益发生争议时,在征得各业主同意后,有权对前期物业管理合同关系做出调整,此时,建设单位只是业主中的一员,业主委员会的行为代表了建设单位的意思。而且在本案中,林业局作为建设单位也授权业主委员会与光大物业公司解除合同,从中可以推定林业局的意思表示,即对业主委员会的认可。所以,在这种情况下,林业综合楼业主委员会可以作为原告提起诉讼。

    4、物业管理合同应否解除的问题

     业主委员会认为,在合同履行过程中,光大物业公司将物业管理义务全部交给其分公司,分公司存在诸多违约事实,致使合同目的无法实现。同时物业管理合同是委托合同的一种,应当适用合同法中有关委托合同的有关规定,如受托人应当亲自处理委托事务,委托人可随时解除合同等。基于以上二点,该合同应当解除;光大物业公司认为,物业公司已经全部履行了合同约定的义务,不存在违约事实,所以不同意解除合同。法院认为:关于合同是否解除,应当从以下二个方面考虑:

     (1)物业管理合同的性质。《物业管理条例》第2条规定:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。那么依据该条规定,可以将物业管理合同概括定义为:物业管理合同是物业管理人受业主或者业主委员会的委托,为业主持续处理物业管理事务,业主支付报酬的合同。从中可以看出,业主与物业管理人之间其实是一种委托人与受托人的关系,所以物业管理合同从本质上说是委托合同的一种。既然是委托合同的一种,那么在处理物业管理合同纠纷案中,就应当适用合同法分则中对委托合同的有关规定。合同法第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失”。根据此条规定,在物业管理合同履行过程中,物业管理人与业主均可以随时解除物业管理合同,如果因解除合同给对方造成损失的,应当赔偿损失。

     (2)是否有利于实现合同目的。本案中,光大物业公司在合同履行过程中,将林业综合楼的物业管理全部交给分公司管理,而其分公司不具备资质证书,管理人员均不具备物业从业人员岗位证书,锅炉工均没有司炉证,不具有专业技能,存在安全隐患。而且在合同履行过程中,存在不尽维修义务、不解决锅炉水与饮用水混水、违规收费、为节约成本降低供暖电机功率等违约事实。另外,在物业管理合同关系中,双方签订合同的目的是业主将物业管理事务委托给物业管理人处理,业主支付报酬;物业管理人用业主支付的报酬,用来妥善维护、保养业主的不动产及其附属设施,得以保持或增加其使用价值。本案中双方均不同意调解,原告业主委员会极力主张解除合同,被告光大物业公司要求继续履行合同,在这种情况下,如果法院判决强制履行合同,业主因为不满意物业公司的管理,就不会支付物业管理费等费用;而物业公司在无费用的情况下,肯定也不会进行好的管理。势必就在双方之间形成一种恶性循环,造成一种混乱的管理局面,使双方签订合同的目的无法实现。

     基于以上考虑,法院认为,审理物业管理合同纠纷案件中,在业主要求解除物业管理合同而又调解不成的情况下,法院应判决解除双方签订的物业管理合同,如果因解除合同给物业公司造成了损失,物业公司有权要求业主赔偿损失。

               


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